中小房企的救贖“救贖”：輕資產(chǎn)與綠色標簽

導(dǎo)讀

房地產(chǎn)白銀時代到來，大型房企正逐漸走向規(guī)?；?。中小資產(chǎn)而以朗詩為代表的房企中小型開發(fā)商則將輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型視為自己的“救贖”之舉。

于2014年年底提出資產(chǎn)輕型化，綠色并逐漸踐行至今，標簽朗詩地產(chǎn)成為中小房企轉(zhuǎn)型的救贖縮影。朗詩董事長田明接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，中小資產(chǎn)“我們要求輕資產(chǎn)部分或者服務(wù)部分收入每年要有35%/40%以上增長率。房企”

房地產(chǎn)白銀時代到來，綠色大型房企正逐漸走向規(guī)模化。標簽而以朗詩為代表的救贖中小型開發(fā)商則將輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型視為自己的“救贖”之舉。

2014年以前，中小資產(chǎn)朗詩地產(chǎn)與絕大部分開發(fā)商一樣，房企百分百持股開發(fā)。綠色2014年年底，標簽朗詩地產(chǎn)提出轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略，其中有一條是資產(chǎn)輕型化。2015年年底，朗詩操盤的項目中，朗詩股東權(quán)益變?yōu)?0%，2016年年底這個數(shù)據(jù)是40%。按照田明的預(yù)計，今年，朗詩持股比例可能會降到30%以下。以后會維持在20%-30%之間。

不過，田明強調(diào)：“我們不會完全變成輕資產(chǎn)，會保持一個小股操盤的主流模式，還是要投資。”他在接受采訪時感慨稱，“經(jīng)營企業(yè)不是賭博，該保守的時候就保守一點。賭博可能會勝一次兩次三次，但是賭徒終究會淹死。”

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

回溯至2014年，受銀行信貸緊縮等因素影響，樓市持續(xù)低迷。盡管2014下半年，政策層面先后出臺了不少“救市”政策。但大多數(shù)大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成，個別城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。從房企2014年銷售業(yè)績來看，能夠完成全年銷售業(yè)績指標的企業(yè)僅為少數(shù)大型品牌房企。大多數(shù)房企銷售金額同比下滑，無法完成年度銷售業(yè)績指標，而中小房企下滑尤為明顯，并且大型房企與中小房企之間出現(xiàn)了更加明顯的“分化”趨勢。

2014年年底，朗詩地產(chǎn)提出了資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略。根據(jù)記者統(tǒng)計，同期提出一樣戰(zhàn)略的企業(yè)還有沿海地產(chǎn)、花樣年等。甚至萬科在2014年也踐行過小股操盤的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

田明表示，朗詩即便不拿地王，項目也沒少。我們用參股、收購的方式去拿地，做開發(fā)。“我不認可在公開市場拿地王。風(fēng)險太大了。再說讓做產(chǎn)品的公司去高價拿地，顯然是不合理的。美國開發(fā)商在自己開發(fā)項目上的平均權(quán)益就是30%，很少有人弄一個項目全是自己的權(quán)益、自己的負債，這種玩法風(fēng)險就全部累積在一家企業(yè)上，那樣的做法很少（指在美國）。只有認為市場是單邊向上的時候，房企才選擇這種模式。如果認為市場是有波動、風(fēng)險的，沒有人愿意把這么重的資產(chǎn)扛在身上，一定會選擇一個理性方案。”

朗詩公告顯示，截至2017年6月30日止6個月，朗詩集團共同實現(xiàn)「朗詩出品」（指由該集團負責(zé)項目全程開發(fā)經(jīng)營）之簽約銷售額約為人民幣96.869億元，同比增長4.7%；簽約建筑面積約為82377平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于朗詩來說，走輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也是受到了當前競爭格局的影響。目前房企集中度不斷提升，若不走輕資產(chǎn)的模式，那么戰(zhàn)略擴張會受到較大限制。輕資產(chǎn)的做法主要考慮兩點。第一是保持相對的控股權(quán)。第二是有助于吸引其他投資資金。類似企業(yè)也體現(xiàn)了當前中小型房企的一個戰(zhàn)略新導(dǎo)向，即在部分產(chǎn)業(yè)方面有特色，但綜合化的戰(zhàn)略擴張暫時條件不具備，所以會采取類似的模式。

盡管青睞輕資產(chǎn)模式，但田明明確向記者表示，朗詩不會完全踐行輕資產(chǎn)。如果有好的項目，朗詩也會出手。“但我不認為現(xiàn)在到了出手的時候。有些企業(yè)大幅進行擴張并購，但我個人覺得這時候的并購風(fēng)險挺大。行業(yè)內(nèi)總認為調(diào)控以后就是一輪反彈，但這一輪不太一樣。我們估計持續(xù)調(diào)控時間會更長，對地產(chǎn)商打壓持續(xù)時間也非常長。”

綠色地產(chǎn)標簽

除了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，主打綠色標簽也是近年來中小房企一大特點。

田明表示，“前些年房地產(chǎn)特別火，從2000年到2016年市場量價齊飛，那時候行業(yè)是高增長行業(yè)。在這個行業(yè)里面其實很容易賺錢，用不著創(chuàng)新去提高綠色技術(shù)，提高健康、環(huán)保的標準，大環(huán)境可能是非常重要的影響因素。另外，綠色建筑本身在中國的出現(xiàn)比較晚，目前是一個探索階段，很多人還在困惑于做綠色地產(chǎn)要增加成本，要降低項目的收益。”

田明認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)變成“兩高一低”行業(yè)。原來是三高，高投入、高風(fēng)險、高收益，現(xiàn)在是更高的投入、更高的風(fēng)險可能對應(yīng)的是更低的收入，綠色地產(chǎn)未來是大勢所趨。

所謂綠色地產(chǎn)就是指開發(fā)商以盈利為目的，在符合建筑美學(xué)的前提下，以保障生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)為原則、以循環(huán)經(jīng)濟為基礎(chǔ)、和諧社會為內(nèi)涵、節(jié)能環(huán)保技術(shù)為支撐，按照綠色建筑標準建立起來的住宅小區(qū)、公寓和辦公建筑等商業(yè)地產(chǎn)項目。

推動“綠色地產(chǎn)”發(fā)展已經(jīng)上升到政策層面。今年5月4日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)公布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，以落實“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”建筑方針為目標，要求城鎮(zhèn)新建民用建筑全部達到節(jié)能標準要求，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應(yīng)用比例達40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。

標準排名統(tǒng)計研究發(fā)現(xiàn)，2016年，中國共有603個項目獲得綠色建筑二星標識，遺憾的是，獲得綠色建筑三星標識的項目不足百個。其中，2016年中國獲得綠色建筑三星標識的公共建筑和住宅建筑項目分別為58個和26個，獲得綠色建筑二星標識的公共建筑和住宅建筑項目分別為326個和277個。

田明稱，“在綠建領(lǐng)域，很多人都宣稱自己是綠色的。有的做還可以，有的只是營銷噱頭。朗詩非常希望整個行業(yè)向綠色轉(zhuǎn)型。”

嚴躍進認為，對于朗詩來說，綠色地產(chǎn)是其拳頭產(chǎn)品，也是品牌價值的所在。不過，他從傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營模式角度分析，房地產(chǎn)市場規(guī)模擴大的企業(yè)不能只是簡單做精品，而是要走快銷模式。他認為，綠色地產(chǎn)對于擴張規(guī)模其實是有一定障礙的。

本文來源：http://www.cx2088.cn/news/74b31799608.html

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